歡樂谷落滬 旅游+地產(chǎn)雙渠道連鎖擴張

　　上海歡樂谷是央企華僑城集團在原有的深圳歡樂谷、北京歡樂谷、成都?xì)g樂谷，以及錦繡中華、民俗文化村、世界之窗等主題公園之后的最新旅游地產(chǎn)項目�？傉嫉孛娣e達90萬平方米，總投資規(guī)模近20億人民幣。

　　“雖然目前無法預(yù)估開園的平均客流量，但歡樂谷上海的服務(wù)輻射半徑是2小時-2小時半至上海車程的消費者，因此未來其將可能輻射的游客人群不僅來自上海地區(qū)，也可輻射到江蘇省。項目單體預(yù)計當(dāng)年即會產(chǎn)生盈利。”華僑城集團副總裁、上海華僑城董事長劉平春于2009年7月24日對歡樂谷上海項目盈利做出預(yù)測時表示，“隨著后續(xù)配套地產(chǎn)產(chǎn)生回報，以及再投入歡樂谷旅游項目，動態(tài)投資回報周期將在7-9年內(nèi)實現(xiàn)�！�

　　知情人士向本報記者透露，由于歡樂谷入駐前，佘山度假區(qū)內(nèi)核心地段的高星級酒店較為密集，華僑城集團已計劃與松江區(qū)政府磋商關(guān)于歡樂谷周邊配套大眾型度假型酒店的開發(fā)。此外，消息人士亦透露，對于松江政府正擬拍賣的距歡樂谷一公里左右的近5000畝左右的毛地，華僑城也不排除加入開發(fā)競爭的行列。“歡樂谷位于佘山度假區(qū)規(guī)劃區(qū)的核心地位，但由于華僑城進駐松江時，周邊地塊已有明確的規(guī)劃項目。因此如果可以爭取到這一體量為現(xiàn)有歡樂谷三倍的大面積地塊，對華僑城在松江的進一步開發(fā)和發(fā)展都將帶來機遇。”該知情人士表示。

　　歡樂谷的落成也順勢帶動松江佘山度假區(qū)土地地價飆升。“從歡樂谷當(dāng)時決定落地到現(xiàn)在，地價足足翻了10倍�！鄙鲜鲋�情人士表示。

　　安信證券高級行業(yè)分析師陶學(xué)明對華僑城的核心競爭優(yōu)勢表示樂觀�！�(華僑城的模式)首先通過投資建設(shè)主題公園低價拿地，然后啟動主題公園和商品房建設(shè)。采用先賣房，回籠部分資金，再利用賣房利潤繼續(xù)投資主題公園，主題公園的建成又增加了房地產(chǎn)項目的價值，提升華僑城樓盤的品質(zhì)，提高銷售單價，帶動房地產(chǎn)項目的銷售，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)與旅游項目的共贏。”

　　周邊影響

　　零售商業(yè)：大百貨不太“感冒”

　　在上海，歡樂谷的知名度顯然沒有迪士尼樂園高，號召力也不如后者。但是，歡樂谷畢竟是迪士尼在上海開幕前最能代表樂園產(chǎn)業(yè)的一個項目。從經(jīng)濟角度看，歡樂谷可以被認(rèn)為是未落地的迪士尼在上海的提前“亮相”。不過，歡樂谷的到來，并沒有迅速拉動當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)發(fā)展。

　　中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)對外聯(lián)絡(luò)的公關(guān)余盈盈說，他們公司的業(yè)務(wù)未涉及歡樂谷附近的商鋪，因此對當(dāng)?shù)氐纳啼伿袌霾蛔髟u價。與此同時，戴德梁行、第一太平戴維斯等國際房地產(chǎn)五大行也給出了相似的說法，或者更明確表示歡樂谷的到來并沒有成為當(dāng)?shù)厣啼伋鲎饴屎妥饨饍r格上漲的重要理由。

　　在上海商鋪行業(yè)，上述幾家機構(gòu)具有絕對的影響力。很多國際及國內(nèi)知名的品牌都是他們的重要客戶，開拓最新連鎖店鋪時，往往邀請上述房地產(chǎn)機構(gòu)代尋合適的商鋪。他們對歡樂谷的集體“失語”，多少可以看出上海零售業(yè)對樂園經(jīng)濟的態(tài)度。

　　中�；�金上海公司的一位高級經(jīng)理說，樂園經(jīng)濟可能更能帶動周邊的快餐、小商品、便利店的銷售。但在上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運營商眼中，歡樂谷周邊的商業(yè)地產(chǎn)項目的招商計劃和方案實施卻是難以解決的大問題。

　　“除了餐飲、娛樂、小商品以外，歡樂谷周圍的商鋪還能做什么？”一位從事商鋪招商的專業(yè)人士發(fā)出這樣的疑問。熟悉上海零售行業(yè)的人士認(rèn)為，無論是歡樂谷還是迪士尼樂園，周邊可以經(jīng)營的商業(yè)類型相當(dāng)有限。游客要購物，還是會前往上海的市中心，而不會選擇在當(dāng)?shù)刭徺I。

　　上海證券的分析報告也認(rèn)為，香港迪士尼樂園的開幕曾成為香港金銀珠寶行業(yè)的重大利好，帶動股票的直線上漲。但是，上海歡樂谷開幕是否能成為上海零售業(yè)的利好，卻是個未知數(shù)。

　　來自上海松江區(qū)經(jīng)委的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，歡樂谷所在的松江商業(yè)，目前更多地是吸引滿足當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｏ�費需求的大型連鎖超市，例如大潤發(fā)、易初蓮花、樂購、易賣得等。而除了百聯(lián)集團以外，針對游客的大型百貨業(yè)并沒有大規(guī)模進入松江。

　　事實上，松江區(qū)在當(dāng)時引入歡樂谷項目時，可能也沒有想過要拉動當(dāng)?shù)氐牧闶蹣I(yè)發(fā)展。根據(jù)松江區(qū)“十一五”商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展和布局規(guī)劃，松江區(qū)希望將歡樂谷所在的佘山僅僅只是作為集主題公園、戶外運動、度假觀光、公共休閑于一體的生活休閑風(fēng)情區(qū)。

　　酒店業(yè)：仍在觀望之中

　　上海證券的報告顯示，香港迪士尼的開幕曾拉動香港當(dāng)?shù)氐木频旯善眱r格急升。一份針對上海酒店業(yè)的研究報告顯示，在中高端市場方面，2004年全市有9家酒店投入營運；2005年新增12家；2006年新增23家，其中市場定位在五星級的有13家，定位在四星級的有10家。

　　而在歡樂谷所在的佘山，當(dāng)?shù)鼐频陻?shù)量達到11家，其中五星級2家，四星級1家，還有三星和二星級。11家星級飯店共有房間數(shù)1422間，床位數(shù)2275個，會議室(50人以上)30個，可容納2600人。此外，非星級飯店有370家，房間7608間，床位數(shù)13128個。松江目前按四星級以上標(biāo)準(zhǔn)在建的還有5家，如黃河索菲特大酒店、天馬深坑大酒店等，共有房間數(shù)1495間。松江還規(guī)劃“十一五”期間擬建大型酒店22個，其中已基本具備條件，獲得土地指標(biāo)的10家，還有12家列入計劃。

　　顯然，僅依靠現(xiàn)有的酒店設(shè)施，松江就可以接待近2萬人的游客規(guī)模。而歡樂谷開園第一年接待的游客數(shù)大概在300萬，平均每天只有1萬人，在扣除一部分上海本地的市民游客外，有多少外地游客會因為歡樂谷而住在松江仍是個疑問。

　　這使得酒店投資商目前表現(xiàn)并不積極。他們?nèi)栽谟^察歡樂谷開園對游客拉動的效應(yīng)。接近松江區(qū)經(jīng)委的一位人士說，有些開發(fā)商雖然項目有酒店的內(nèi)容，但并不急于開發(fā)，而是首先開發(fā)了地塊內(nèi)的住宅。

　　上海的其他酒店投資者也有類似的心態(tài)。在世博會結(jié)束之后，原本為了接待世博會游客而投資建設(shè)的酒店有可能面臨接待能力過剩的問題，而歡樂谷項目和上海迪士尼樂園如能先后開園，可以緩解其中的部分壓力。但新建酒店加入競爭后，酒店業(yè)的競爭勢必更加激烈，屆時價格戰(zhàn)最終將會影響到投資者的收益。

　　地產(chǎn)、基建業(yè)：已提前獲利

　　無論如何，兩大樂園的建設(shè)已經(jīng)給一部分行業(yè)帶來了巨大的收益，房地產(chǎn)業(yè)無疑便是其中最獲益的部分。

　　數(shù)據(jù)顯示，自從迪士尼可能落地的消息傳出后，川沙的土地價格便直線上漲了10多倍，房屋售價也由最初的每平方米兩三千元上漲到現(xiàn)在的13000元/平方米。迪士尼周邊的諸多樓盤從消息傳出開始，就一直在打“迪士尼牌”，甚至距離迪士尼樂園選址兩三公里遠的樓盤，也標(biāo)榜自己是  “最近距離接觸迪士尼”。

　　同樣，歡樂谷建設(shè)之后，當(dāng)?shù)氐牡貎r也一直上漲。中原地產(chǎn)在佘山當(dāng)?shù)氐拈T店經(jīng)理介紹，在歡樂谷今年正式開園的消息傳出后，當(dāng)?shù)氐膭e墅成交價格和成交量均大幅飆升。易居中國的數(shù)據(jù)也顯示，歡樂谷附近的別墅成交面積由一二月份的最低600多平方米，飆升至五六月份的9000多平方米，最高峰期成交甚至達到了1萬平方米以上。

　　不過，對開發(fā)商來說，目前無論在歡樂谷樂園還是迪士尼樂園附近想要獲得一幅土地并不是件容易的事。在歡樂谷所在的佘山板塊，由于別墅禁令等限制，自2004年以來鮮有推出新的地塊出讓，目前在建在售的別墅項目大多是此前就已經(jīng)獲得的土地。

　　雖然有消息說，當(dāng)?shù)夭痪脮�有土地指�?biāo)釋放，但究竟地塊面積會有多大、可以開發(fā)成何種形態(tài)的產(chǎn)品尚是未知數(shù)。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，即使當(dāng)?shù)卣�府大量供地，開發(fā)商也會因為歡樂谷樂園和當(dāng)?shù)氐穆糜巫匀痪坝^而展開激烈的競爭，最終的成交地價不會低。

　　歡樂谷尚且如此，迪士尼自然更不例外。更何況兩大樂園的投資者未必會允許周邊的地產(chǎn)商占他們的“便宜”。香港中原地產(chǎn)的研究人士曾經(jīng)透露，香港迪士尼樂園最近的樓盤通常要離它兩三公里以外。

　　與地產(chǎn)業(yè)的情況類似，上海的基建業(yè)也已經(jīng)提前贏利。上海迪士尼樂園的客流主干線——軌道交通11號線已經(jīng)開工，上海市政工程勘察設(shè)計有限公司、上海申元巖土工程有限公司等基建單位已經(jīng)投得勘察標(biāo)。另外，通往迪士尼樂園的道路也已經(jīng)在大規(guī)模拓展、修造中。

　　此外，圍繞迪士尼樂園和歡樂谷樂園，浦東新區(qū)和松江區(qū)區(qū)政府正在大力發(fā)展當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)，并制訂了一系列加強旅游休閑主題的發(fā)展規(guī)劃，上述旅游規(guī)劃可能會成為開發(fā)商和基建企業(yè)在當(dāng)?shù)匕l(fā)展的新機會。

　　以六灶的  《六灶鎮(zhèn)旅游休閑功能區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》為例，六灶計劃在迪士尼附近的六灶新鎮(zhèn)新興主題型休閑度假地——“上海精品(新)江南鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，準(zhǔn)備充分利用天然河道水系開發(fā)濱水商業(yè)。當(dāng)?shù)貫榇酥朴喠藝�際鄉(xiāng)村快樂小城的發(fā)展計劃，擬帶動當(dāng)?shù)氐牟惋嫛�會展和旅游業(yè)。和六灶的情況相同，松江和浦東的川沙也有一系列的旅游業(yè)開發(fā)題材，這些題材被認(rèn)為是開發(fā)當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的最佳機遇。

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